QUESTIONS HABITUELLEMENT POSEES SUR LA VENTE SUR ADJUDICATION

Où et comment se déroulent les enchères ?

Les ventes aux enchères immobilières ont lieu au Palais de Justice, à l'audience des Criées tenue par le juge de l'exécution. Il s'agit d'une audience publique, à laquelle toute le monde peut assister ; en revanche seuls les avocats ont le droit de porter les enchères, pour le compte du client qui les a mandatés, avant l'audience.
Les immeubles sont mis en vente sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de la vente, les avocats portent  les enchères et l’adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur, lorsque 90 secondes se sont écoulées, sans nouvelle enchère.

A quelle date l'adjudication est-elle définitive ?

L'adjudication n'est définitive qu'à l'expiration d'un délai de dix jours, pendant lequel toute personne intéressée peut faire surenchère du dixième.
Dans ce cas, l'immeuble repasse en vente une deuxième fois, sur une nouvelle mise à prix égale au montant de la surenchère. Bien entendu l'adjudicataire initial peut participer à cette nouvelle vente s'il le souhaite...
Lorsque la vente a lieu sur surenchère, l'adjudication est définitive dès son prononcé.

Qui est propriétaire pendant le délai de dix jours de la surenchère ?

S'il n'y a pas de surenchère, l'adjudicataire est considéré comme propriétaire depuis l'adjudication initiale.
S'il y a surenchère, la propriété sera transférée le jour de l'adjudication définitive.
Il est donc important, dans les deux cas, de penser à faire assurer le bien dès la date de l'adjudication. Il y a peu de chances en effet qu'un bien détruit par un incendie avant l'expiration du délai de dix jours fasse l'objet d'une surenchère !

Faut-il passer devant un notaire après l'adjudication ?

Non, c'est le jugement qui est publié aux hypothèques et qui remplace l'acte notarié constatant la vente. Il n'y a donc pas à rajouter de frais notariés aux frais liés à l'adjudication elle-même

Que se passe-t-il lorsque l'immeuble est habité lors de l'adjudication ?

Lorsque l'immeuble est occupé par un locataire bénéficiant d'un titre locatif régulier, ce titre est opposable à l'adjudicataire qui doit le respecter, et qui
percevra les loyers à partir de l'adjudication.
Lorsque l'immeuble est occupé par l'ancient propriétaire, celui-ci doit quitter les lieux après l'adjudication.  Mais s'il ne le fait pas, il faudra l'y contraindre
en recourant à une procédure d'expulsion, qui peut prendre du temps et dont le coût est supporté par l'adjudicataire.

De quel délai dispose l'adjudicataire pour s'acquitter du prix ?

L'adjudicataire dispose d'un délai de deux mois pour régler le prix d'adjudication. Passé ce délai, le prix de vente est augmenté des intérêts au taux légal calculés sur la période considérée. Surtout l'adjudicataire prend le risque d'une poursuite pour folle enchère.

Où trouver un avocat pour porter les enchères ?

Il faut être inscrit au barreau près le tribunal devant lequel la vente est poursuivie pour porter les enchères. Mais si vous avez, par exemple, repéré une vente sur internet, vous pouvez passer par l'intermédiaire de votre avocat habituel qui contactera un de ses confrères sur place. C'est une des avantages du réseau GESICA d'être présent devant toutes les tribunaux de grande instance.

Quels éléments prendre en considération pour évaluer le prix de revient de l'immeuble ?

L'adjudicataire doit régler :

Le prix d’adjudication, tel que fixé lors de l'audience d'adjudication

Les frais fixes (frais de procédure et de publicité) dont le montant est indiqué avant l'adjudication (le plus souvent de l'ordre de 4 000 )

Comme dans les ventes amiables, les taxes dues au Trésor Public (droits d’enregistrement) dont le montant varie en fonction notamment de la nature du bien mais peut être estimé facilement

Les frais de publication du jugement aux hypothèques (dans la plupart des cas quelques centaines d’euros) ;

Les frais proportionnels qui se partagent entre l’avocat ayant poursuivi la vente et l’avocat ayant acheté et dont le montant, fixé par la loi, est variable en fonction du prix d’adjudication.

 - Les honoraires d'avocat, fixés à l'avance dans le cadre d'une convention écrite préalable

Comment visiter un bien avant une adjudication ?

Comme pour les ventes amiables, des visites sont organisées pour les ventes aux enchères. Les dates et horaires de ces vistes, qui sont assurées par une personne désignée par le tribunal, sont mentionnées dans la publicité légale.