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Bulletin élaboré : Sous la responsabilité de Daniel LASSERRE, Avocat.
Janvier 2008
Un agent immobilier indemnisé par l'acquéreur responsable de la défaillance de la condition de la vente
La troisième chambre civile vient ici apporter des précisions quant à l'action ouverte aux agents immobiliers face à des acquéreurs, avec lesquels ils ne sont pas liés contractuellement, et qui s'avèrent être responsables de la défaillance de la condition de la vente.
La loi Hoguet n'est alors pas applicable et des dommages et intérêts peuvent être dus par l'acquéreur qui a par sa faute privé l'intermédiaire immobilier de la réalisation de la vente.
Cass. Civ. 3ème, 10 octobre 2007, n°06-16.223
Contestation par les copropriétaires de la régularité des assemblées : chacun sa convocation !
Poursuivant son œuvre de renforcement de la sécurité juridique des assemblées générales de copropriété, la formation plénière de la troisième chambre civile de la Cour de cassation affirme que seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale.
Un copropriétaire souhaitant obtenir la nullité de l'assemblée plénière ayant habilité le syndic à le poursuivre, ne peut invoquer le non respect du délai de convocation…….non pas à son égard, mais à celui d'un autre copropriétaire!
Le "diagnostic gaz" est obligatoire depuis le 1er novembre 2007
Depuis le 1er novembre dernier, un diagnostic doit être établi par un diagnostiqueur pour toute vente d'un immeuble ou partie d'immeuble à usage d'habitation comportant une installation de gaz de plus de quinze ans.
Les textes prévoient un diagnostic complet, réalisé dans les parties privatives des locaux et leurs dépendances. L'installation doit ainsi répondre aux exigences de sécurité concernant l'état des appareils fixes de chauffage, de production d'eau chaude, l'état des tuyauteries ou encore l'aération des locaux où fonctionnent les appareils à gaz ainsi que leur aération.
Le diagnostic doit avoir été établi depuis moins de trois ans à la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente.
Code de la construction et de l'habitation art. L.134-6, et R.134-6 à R.134-9
Contester une assemblée générale de copropriétaires : 2 mois et pas un jour de plus !
Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires dans les deux mois à compter de la notification des dites décisions (ayant elle-même lieu dans les deux mois de l'assemblée générale).
La Cour de cassation maintient ce délai de 2 mois lorsque l'irrégularité soulevée tient à l'absence de convocation d'un copropriétaire, y compris lorsque ce dernier n'a pris connaissance de l'irrégularité que 3 ans après la tenue de l'assemblée. L'action demeure forclose.
Civ 3ème 19 décembre 2007, n°06-21.410
Seul un propriétaire exproprié peut intenter un recours suite à l'annulation d'une déclaration d'utilité publique
Malgré l'obtention de l'annulation d'une déclaration d'utilité publique ayant fondé une expropriation, un simple locataire d'un bail commercial ne peut intenter de recours devant le juge de l'expropriation afin d'obtenir l'annulation de la décision ainsi que des dommages et intérêt.
En effet, le simple titulaire d'un droit de jouissance n'a ni qualité ni intérêt pour agir, l'action étant réservée au seul exproprié propriétaire ou titulaire d'un droit réel immobilier.
Civ. 3ème 5 décembre 2007, n° 06-18.682
Octobre 2007
Violation d'une clause de non concurrence = dommages et intérêts, un préjudice n'étant pas nécessaire
La simple violation fautive d'une clause de non concurrence est susceptible d'engager la responsabilité de son signataire et entraîne sa condamnation à des dommages et intérêts. Aucun préjudice ne doit être rapporté pour cela.
L'un des deux associés d'une société civile de moyens de médecins quitte l'association et contrairement à la clause de non concurrence qu'il avait souscrite, ne se réinstalle pas à plus de 20 km mais à 400m.
La Cour rappelle alors que "si l'obligation est de ne pas faire, celui qui y contrevient doit des dommages-intérêts par le seul fait de la contravention".
Cass.1ère civ., 31 mai 2007, n° 05-19.978
Août 2007
Effet d'une demande de renouvellement d'un bail commercial et congé avec refus de renouvellement
La troisième chambre civile énonce dans un arrêt du 21 février 2007, qu'un congé avec refus de renouvellement délivré par un bailleur commercial pour une date postérieure à l'échéance contractuelle du bail, prive d'effet la demande de renouvellement formée par le preneur après ce congé.
Civ.3ème civ , 21 février 2007, n°05-21623
Réparation des non-conformités : pas besoin de démontrer un vice de construction!
Est cassé le rejet d'une demande en paiement des sommes nécessaires à la mise ne conformité de la chose vendue sur le fondement d'une absence de démonstration d'un vice de construction, alors même qu'il était constaté que le matériel livré n'était pas conforme aux documents contractuels.
La Cour rappelle ici qu'une demande de remise en conformité a pour fondement unique la non-conformité de la chose à la convention et distingue clairement le vice de construction, le défaut, de la non-conformité de la chose livrée.
Cass.3ème civ., 25 avril 2007
Bail commercial et Résolution de la clause de non-concurrence
La 3ème chambre civile de la Cour de cassation vient d'admettre par un arrêt du 3 mai 2007 que l'obligation de non-concurrence du locataire commercial pouvait être résolue lorsque son exécution est devenue impossible du fait de l'inexécution par le bailleur de son obligation d'insérer une clause de non-concurrence dans les baux formant une zone de non-concurrence.
Cass.civ.3ème, 3 mai 2007
Juillet 2007
Les conditions de l'indemnisation d'un terrain devenu inconstructible
L'indemnisation d'un propriétaire, dont le terrain est devenu inconstructible, est exclue quand le classement en zone non constructible ne fait pas supporter au propriétaire une charge spéciale et exorbitante hors de proportion avec un objectif d'intérêt général.
CE 10 mai 2007, n° 270588
Mandat de vente du logement familial : nécessaire consentement des 2 époux sinon rien !
Pour vendre le logement familial en recourant au service d'un agent immobilier, le mandat donné à ce dernier exige le consentement des deux époux, la promesse de porte fort d'un des époux pour l'autre est insuffisante.
L'arrêt rappelle ici la règle imposée par l'article 215 du code civil " les époux ne peuvent disposer des droits par lesquels est assuré le logement de famille". Dans le cas contraire "celui des deux époux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation". Il est ainsi fait droit à l'action en nullité de l'épouse.
Civ. 1ère 28 novembre 2006, n° 05-17757
Le relevé caducité du défaut de consignation de la provision pour expertise : une décision soumise au respect du contradictoire
La décision de relevé de caducité pour défaut de consignation de la provision pour expertise, prise par le juge chargé du contrôle des expertises, ne peut intervenir par ordonnance sur requête. Elle doit respecter le principe du contradictoire.
Civ. 2ème 8 février 2007, n° 06-10198
Juin 2007
Définition de l'urgence à suspendre une autorisation d'exploiter une installation classée
Une autorisation d'exploiter une installation classée ne peut être suspendue que si le commencement de l'exploitation de l'installation est imminent, le fait que les travaux de construction de l'installation soient sur le point d'être engagés ou le sont déjà est dès lors sans conséquence.
Le Conseil d'Etat rappelle ici qu'avant d'examiner si l'autorisation d'exploiter est susceptible de produire des effets sur l'environnement et la santé publique, il doit être déterminé si ces effets sont imminents. La date prévisible du commencement de l'exploitation de l'installation déterminera cette imminence.
CE 15 février 2007 n°294186, 294217 et 294279
Le respect de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt dans le cadre d'une opération immobilière
Lorsqu'un achat immobilier ou une opération immobilière visé par l'article L.312-2 du code de la consommation indique que le prix est payé directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs crédits immobiliers régis par les sections I à III et V du chapitre I du code de la consommation, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement.
La Cour de cassation poursuit en précisant que " la simple référence au recours par le maître de l'ouvrage à un prêt suffisait à ériger l'obtention de celui-ci en condition suspensive".
Cass.3ème civ. 28 mars 2007 n°06-11280
La simple connaissance du vice caché écarte le jeu de toute clause d'exclusion de garantie
Après avoir constaté la présence d'insectes xylophages au sein de sa maison, l'acquéreur assigne le vendeur de cette dernière en paiement de travaux de reprise et en indemnisation de son préjudice de jouissance. Les vendeurs lui opposent alors, la clause d'exclusion de garantie figurant dans l'acte de vente.
La Cour de cassation, bien que relevant une intervention du vendeur ayant procédé au moisage de deux solives de section importante parce qu'elles étaient attaquées par des insectes xylophages, écarte la clause d'exclusion de garantie en rappelant les termes de l'article 1643 du code civil, selon lequel " le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie".
Cass.3è civ., 28 mars 2007, n°06-12299
Violation du pacte de préférence : la substitution du bénéficiaire du pacte simplifiée
Le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir.
Dans le cas d'espèce, l'acquéreur connaissait l'existence du pacte de préférence remis au gérant de la SCI, tiers acquéreur, dans le contrat de bail le comprenant. La SCI a eu connaissance de l'intention du bénéficiaire du pacte de s'en prévaloir par la simple mention dans l'acte notarié de vente du fait que le gérant de la SCI avait eu connaissance du litige judiciaire opposant la tutrice de la bailleresse à la société bénéficiaire du pacte dont le représentant légal avait, au cours de la procédure, exprimé la volonté d'acquérir l'immeuble.
Cass.3è civ. 14 février 2007, n°05-21814
Illettrisme du vendeur = absence de consentement
Un vendeur de nationalité espagnole et ne pratiquant pas le français écrit n'étant contenté d'apposer sa signature sur l'acte de promesse de vente n'a pu valablement manifester sa volonté de vendre le bien dès la signature de l'acte de sous seing privé.
La promesse de vente est donc nulle en l'absence de consentement du vendeur.
CA Paris 2ème ch.sect.B, 30 novembre 2006, Ferman c/ Palomo Garcia n°2006-321140
Contrat de construction de maison individuelle et versement du prix
Le constructeur d'une maison individuelle avec fourniture du plan, après achèvement des travaux, ne peut exiger le solde du prix dans le cas où le maître de l'ouvrage de s'est fait assister par un vendeur professionnel.
Le maître de l'ouvrage dispose d'un délai de huit jours à compter de la remise des clés pour payer le solde du prix.
Cass.crim., 13 février 2007
Assurance construction: opposition limitée de la prescription biennale à l'encontre de l'assureur
Si les assurés se voient reconnaître la possibilité d'invoquer une prescription biennale à l'encontre de l'assureur du constructeur au-delà de la garantie décennale, dans les deux ans de la mise en cause de ce constructeur, la Cour pose des limites à cette faculté.
La prescription biennale édictée par l'article L.114-1 du code des assurances n'atteint que l'action dérivant du contrat d'assurance. L'assuré ne peut donc opposer à son assureur de responsabilité décennale qui invoquerait l'application de la règle proportionnelle pour non-souscription d'un contrat de maîtrise d'œuvre, la prescription biennale au motif que l'assureur aurait eu connaissance de l'aggravation du sinistre il y a plus de deux ans.
Cass.3èciv, 14 février 2007, n°05-21987
Sous location partielle d'un fonds de commerce et droit au renouvellement
Le contexte locatif en l'espèce était peu commun: le bail commercial du fonds de commerce ne comportait aucune stipulation impliquant l'indivisibilité des lieux loués et les locaux sous loués étaient à usage d'habitation.
La Cour suprême vient ici préciser qu'en cas de sous location partielle d'un local dans lequel le fonds de commerce n'est pas exploité, le locataire principal n'a droit au renouvellement du bail pour l'ensemble des lieux loués qu'en cas d'indivisibilité matérielle ou conventionnelle de ceux-ci.
Cass.3è civ., 15 novembre 2006, n°05-1752
Le pacte de préférence, une créance personnelle non transmise dans le cadre d'une procédure collective
Une société d'hippisme était titulaire d'un bail commercial comportant un pacte de préférence personnel à la société. Mise en redressement judiciaire, le jugement arrête la cession globale de l'entreprise et ordonne la reprise du contrat de bail sous des conditions identiques. Les bailleurs ayant par la suite vendu l'herbage, le repreneur assignait les vendeurs pour violation du pacte de préférence.
La Haute juridiction rappelle alors que le pacte de préférence constituant une créance personnelle, la cession du contrat de bail ordonnée par le jugement arrêtant le plan de cession du preneur mis en redressement judiciaire n'emporte pas transmission au profit du cessionnaire du pacte.
Cass.com., 13 février 2007, n°05-17296
Le contrat préliminaire de réservation attention au manquement à l'obligation précontractuelle de renseignement!
Par deux arrêts successifs, la jurisprudence civile comme administrative rappelle aux contractants d'un contrat préliminaire de réservation le contenu de leur obligation précontractuelle de renseignement.
Le réservant manque à son obligation en n'informant pas le réservataire des difficultés financières rencontrées pour acquérir le terrain sur lequel la résidence projetée devait être construite. Constitue également des manœuvres dolosives le fait pour le réservant de maintenir les réservataires dans les liens d'un contrat sans issue en les induisant en erreur par l'annonce du démarrage de travaux sur un terrain dont il n'est toujours pas propriétaire. Le réservant est également contraint d'informer le réservataire de la non réalisation de l'acquisition du terrain à une date butoir prévue par le contrat.
CA Pau 1ère ch., 29 janvier 2007 n°2007-329970
Cass.3è civ., 13 mars 2007, n°2007-038030
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